בדיקה משפטית מקדימה לקרקע
עסקת קרקע נכשלת או מצליחה כבר בשלב הבדיקה המשפטית — לא בשלב החוזה. רוב המשקיעים לא יודעים שמרבית הסיכונים בקרקע (שעבודים נסתרים, סכסוכי בעלות, חוסר נגישות, היטלי השבחה כבדים) אינם מופיעים בנסח טאבו בסיסי וגם לא בשיחה עם המוכר. הם נחשפים רק כאשר עוברים שיטתית על כל המסמכים, ההצלבות והרישומים — בדיוק מה שהמחלקה המשפטית הפנימית שלנו עושה. אנו בודקים את הקרקע ב-7 רבדים שונים, מציפים את כל הסיכונים בשפה מובנת, ומגישים לכם דוח כתוב שמאפשר החלטה מבוססת — להמשיך, להוריד מחיר, או לסגת.
1 מתוך 3
בדיקות חושפות סיכון מהותי
7 רבדים
של בדיקה צולבת לכל עסקה
7–21 ימים
מהגשת המסמכים לדוח מסכם
ההבדל בין ייעוץ לליווי אמיתי.
מחלקה משפטית פנימית
צוות עו"ד בית — לא מיקור חוץ. אחריות אישית על כל בדיקה, וזמינות לשאלות לאורך כל התהליך.
מתודולוגיה של 7 רבדים
אנחנו לא מסתפקים בנסח טאבו. בודקים שעבודים, היסטוריית בעלות 20 שנה אחורה, זיקות הנאה, תכנון, מיסוי וראיון מוכר — לכל קרקע, ללא קיצורי דרך.
ללא תלות באינטרס המוכר
אנחנו לא מקבלים עמלה מהמוכר ולא קשורים לחברות שיווק. שכר הטרחה משולם מהמשקיע — ולכן הבדיקה אובייקטיבית לחלוטין.
התוצרים שאתם מקבלים.
נסח טאבו מלא + היסטוריית בעלות 20 שנה
אנחנו מושכים את נסח הטאבו העכשווי וגם משחזרים את שרשרת הבעלות עד 20 שנה אחורה — כולל ירושות שלא הסתיימו, הסכמי שיתוף ישנים, וטענות בעלות פתוחות שעלולות להתעורר מאוחר יותר. כל "חור" בשרשרת מסומן ומוסבר.
שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה ומשכונות
סקירה צולבת של רישומים מגבילים בלשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות, וההוצאה לפועל. אנחנו לא מסתפקים בנסח בודד — בעיקולים זמניים ושעבודים לטובת בנקים יש לעיתים דחיית פרסום של ימים.
זכויות גישה וזיקות הנאה
מיפוי דרכי הגישה הרשומות, זיקות הנאה לטובת או לחובת הנכס (כולל זיקות 'חמומות' שלא נרשמו אך נוצרו בפועל), ובדיקת קושי גישה צפוי — נושא קריטי בקרקעות חקלאיות במיוחד.
היתכנות תכנונית מלאה
הצלבת מצב הקרקע מול תמ"א 35, תמ"מ מחוזית, תב"ע מקומית, תכניות בהפקדה ותכניות אזוריות עתידיות — לזיהוי הן הפוטנציאל להשבחה והן סיכונים כמו הפקעות צפויות לדרכים או שטחים ציבוריים.
ניתוח מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה
חישוב מדויק של חבות המס הצפויה למוכר ולקונה, אומדן היטל ההשבחה הצפוי בעת מימוש, ודמי הסכמה לרמ"י (היכן שרלוונטי). זה אחד הסעיפים שמשקיעים מפסידים עליו עשרות אלפי שקלים.
ראיון עם המוכר ובדיקת שטח
אנחנו נפגשים עם בעלי הזכויות, מאמתים פיזית את גבולות הקרקע מול המפה, ומבררים פרטים שלא מופיעים בשום מסמך — סכסוכי שכנים, פלישות, ושימושים שטחיים בעייתיים.
דוח כתוב מסכם
מסמך מסודר בעברית פשוטה (לא ז'רגון משפטי), המסכם את כל הממצאים, מסווג את הסיכונים לרמות (גבוה / בינוני / נמוך), ונותן המלצה ברורה: להתקדם, לדרוש שינויים בחוזה, או לסגת. כולל שיחת הסבר טלפונית של 60 דקות.
לאיזה סוג קרקע השירות הזה מותאם.
לכל סוג קרקע יש סיכונים, רגולציה וסדר פעולות שונים. לחצו על תת-ההתמחות שמעניינת אתכם ותגיעו למידע מקצועי מפורט.
מהשטח — סיפור אמיתי.
לקוח שפנה אלינו לאחר שכבר חתם על זכרון דברים על קרקע של 4 דונם באזור השפלה גילה — רק בזכות הבדיקה שביצענו לפני החתימה הסופית — שעל הקרקע רובץ היטל השבחה לא משולם של כ-380,000 ₪ מתב"ע שאושרה שנתיים קודם. המוכר "שכח" להזכיר את זה.
במקרה אחר זיהינו זיקת הנאה לטובת שכן שמנעה בפועל את האפשרות לפצל את הקרקע — מה ששינה לחלוטין את הכדאיות הכלכלית של העסקה. הלקוח חזר מהעסקה בלי לאבד אגורה.
אלה לא מקרים חריגים. לפי הניסיון שלנו, ב-1 מכל 3 בדיקות אנחנו מוצאים סיכון מהותי שלא היה ידוע ללקוח. זו בדיוק הסיבה שאף עסקת קרקע אצלנו לא יוצאת לדרך בלי דוח כתוב.
״הבדיקה שלהם חשפה חוב היטל השבחה של 380 אלף ₪ שהמוכר לא הזכיר. ירדנו מהעסקה. הם הצילו לי הון.״
ד. אברהמי · משקיע · שפלה
ארבעה שלבים — בלי קיצורי דרך.
משך: 3–7 ימים
איסוף מסמכים
פנייה ללשכת רישום המקרקעין, ועדה מקומית, רמ"י ורשם משכונות.
משך: 5–10 ימים
ניתוח משפטי
צוות עו"ד פנימי עובר על כל המסמכים, מצליב נתונים ומזהה סתירות.
משך: 2–3 ימים
ראיון מוכר ובדיקת שטח
אימות פיזי של גבולות הקרקע ושיחה עם בעלי הזכויות.
משך: 1–2 ימים
דוח והמלצה
מסירת דוח כתוב + שיחת הסבר טלפונית של 60 דקות.
מוסדות שעובדים מולם באופן יומיומי.
סימנים שזה הזמן לפנות.
- 1
לפני חתימה על זיכרון דברים או הסכם מכר על קרקע.
- 2
כשהוצעה לכם קרקע מ"חברת שיווק" ואתם רוצים חוו"ד בלתי-תלויה.
- 3
כשירשתם קרקע ואתם רוצים להבין את מצבה המשפטי לפני מימוש.
- 4
לפני כניסה לשותפות עם מי שמחזיק בקרקע.
לפני שאתם פונים.
כמה זמן לוקחת הבדיקה?
מה קורה אם הבדיקה מגלה בעיה?
האם הבדיקה כוללת ייצוג בחתימה?
מה אם הקרקע נמצאת מחוץ לישראל?
האם הבדיקה מתאימה גם לקרקע בירושה?
מה אם המוכר מסרב לתת מסמכים?
מעוניינים לשמוע על
בדיקה משפטית מקדימה לקרקע?
השאירו פרטים — ובתוך 24 שעות עבודה נחזור לתיאום שיחת ייעוץ ראשונית. ללא עלות וללא התחייבות.
