מילון מונחים בהשקעה בקרקעות.

השימוש שמותר על-פי דין על הקרקע — חקלאי, מגורים, מסחר, תעשייה, שצ"פ וכו'. הייעוד נקבע בתב"ע ומכריע את ערכה הכלכלי של הקרקע.

מסמך תכנוני סטטוטורי הקובע את הייעוד, זכויות הבנייה, גובה, צפיפות ושימושים מותרים במגרש. בלי תב"ע מאושרת אין זכויות בנייה.

תכנית מתאר ארצית — מסמך תכנון ברמת המדינה. תמ"א 38 (חיזוק מבנים) ותמ"א 70 (מגורים) הן הבולטות למשקיעים.

ועדה ארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. מסלול מזורז לאישור מתחמי מגורים גדולים — קרקעות בתוך מתחם ותמ"ל זוכות בקפיצת ערך משמעותית.

תהליך שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע בנייה. תהליך ארוך (5–15 שנה) הכפוף להחלטת ועדה מחוזית, ולא תמיד מתממש.

עליית שווי קרקע כתוצאה משינוי תכנוני (תב"ע חדשה, תוספת זכויות, שינוי ייעוד). מהווה בסיס לחישוב היטל השבחה.

כמות המטרים המותרת לבנייה על המגרש, נקבעת בתב"ע באחוזי בנייה ובמספר קומות. ההפרש בין זכויות מנוצלות לזכויות מותרות הוא הפוטנציאל.

מסלול התחדשות עירונית שבו הורסים מתחם קיים ובונים חדש עם תוספת זכויות משמעותית. מתאים למשקיעים ארוכי-טווח.

מסמך רשמי מלשכת רישום המקרקעין המציג את הבעלות, השעבודים, ההערות והזכויות הרשומות על המקרקעין. בדיקת נסח היא צעד ראשון לפני כל עסקה.

המסמך הרשמי שמעביר את הבעלות מהמוכר לקונה ונרשם בטאבו או ברמ"י. עד שלא נרשם — הקונה אינו הבעלים המלא.

מסמך מקדמי שיכול להיחשב כחוזה מחייב בבית המשפט. אסור לחתום עליו לפני בדיקה משפטית מלאה — טעות נפוצה ויקרה.

רישום בטאבו שמתריע על קיומה של התחייבות לעסקה. רישומה מיד אחרי החתימה הוא הגנה קריטית לקונה.

קרקעות בבעלות המדינה שהוקנו ליעוד ציבורי. מגבלות שימוש מחמירות, לא מתאימות להשקעה פרטית.

זכות שימוש בקרקע לתקופה ארוכה (49–98 שנה), שונה מבעלות. רוב קרקעות רמ"י הן בחכירה ולא בבעלות.

מס שמשלם הרוכש על עסקת מקרקעין. על קרקע — 6% משווי העסקה (ללא מדרגות הדירה הראשונה). יש לשלם תוך 60 יום.

מס שמשלם המוכר על הרווח שנצמח לו ממכירת הקרקע (שווי מכירה פחות שווי רכישה והוצאות מוכרות). שיעור: עד 25%–47%.

תשלום של 50% מעליית השווי כתוצאה מאישור תב"ע משביחה. משולם לרשות המקומית במועד מימוש (מכירה / היתר).

תשלום חד-פעמי לרמ"י עבור היוון דמי החכירה השנתיים. מאפשר להעביר את הקרקע מבלי תשלום שנתי, אבל יקר (עד 91% משווי הקרקע).

תשלום לרמ"י עבור הסכמתה להעברת זכויות בחכירה לא מהוונת. נע סביב 33% מהשבח.

תשלום לרשות המקומית עבור פיתוח התשתיות (כבישים, מדרכות, ביוב). יכול להגיע למאות אלפי שקלים על מגרש לבנייה.

שעבוד הקרקע לבנק תמורת הלוואה. רוב הבנקים בישראל לא ממנים קרקע חקלאית, ומגבילים מינוף קרקע ל-50% משוויה השמאי.

הגוף המנהל את אדמות המדינה (כ-93% מקרקעות ישראל). חוכרת קרקע ולא מוכרת בעלות, וקובעת תנאי החכירה.

הגוף המוסמך לאשר תב"עות מחוזיות ושינויי ייעוד. אישור ועדה מחוזית הוא יעד מרכזי בהליך השבחה.

ועדת התכנון של הרשות המקומית. מאשרת היתרי בנייה ותב"עות מקומיות, גובה היטל השבחה.

מערכת ממ"ג ציבורית שמציגה ייעודים, תב"עות, גושים וחלקות. כלי חינמי ראשוני לבדיקת קרקע.

מאגר ממשלתי לכל התב"עות בישראל. כל בדיקת קרקע רצינית מתחילה בחיפוש שם.

אישור אכלוס הניתן בסיום בנייה. לקרקע ריקה לא רלוונטי, אבל קריטי כשרוכשים מבנה לפינוי-בינוי.