חזרה לכל המתחמיםמתחם שנמכר · 2023

מתחם קדמת ביאליק

קריית ביאליק

מתחם 'קדמת ביאליק' בקריית ביאליק ממוקם בדרום-מערב העיר ומהווה עתודת קרקע לשכונת מגורים חדשה. התוכנית למתחם עברה שינויים תכנוניים משמעותיים, כולל הסרתה מתכנון הותמ"ל, מה שמציב את לוחות הזמנים להפשרה על שנים רבות קדימה.

מספר תב״ע

ק/428

סטטוס תכנוני

התוכנית נדחתה באתר מנהל התכנון. עברה לתכנון ע"י הותמ"ל (דירה להשכיר) וירדה מתכנון הותמ"ל ב-10/05/2026. חזרנו לתכנון המקורי אשר נדחה לפי תוכנית ק/428.

יח״ד מתוכננות

~4700 יחידות דיור

היקף

1,306 דונם (מתוכם 1268 דונם מיועדים למגורים)

מיקום

איפה בדיוק המתחם.

מתחם 'קדמת ביאליק' ממוקם בדרום-מערב קריית ביאליק, בסמוך לכביש 22 (עוקף קריות) ולשכונת הפרפר. סמיכותו לשכונת גבעת הרקפות מדגישה את הפוטנציאל שלו כהמשך טבעי להתרחבות העירונית באזור.

תיאור המתחם

כל מה שצריך לדעת.

מתחם 'קדמת ביאליק' הוא שטח קרקע המיועד לפיתוח שכונת מגורים חדשה בדרום-מערב קריית ביאליק. מיקומו אסטרטגי, בין כביש 22 (עוקף קריות) לשכונת הפרפר, ובסמיכות לשכונת גבעת הרקפות. גודל השטח הכולל הוא כ-1,306 דונם. במקור, המתחם סומן לקידום תכנוני על ידי הותמ"ל כ'דירה להשכיר', אך ב-10 במאי 2026, המתחם הוסר מתכנון הותמ"ל וכרגע אינו מתוכנן על ידם. מצב זה החזיר את התכנון למתווה המקורי של תוכנית ק/428, שנדחתה בעבר. חשוב לציין כי למרות מצב זה, חברות ממשיכות לשווק קרקעות במתחם כאילו תכנון הותמ"ל עדיין בתוקף. היעדר תכנון פעיל עלול להוביל לעיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים להפשרת הקרקע, המוערכים כעת ב-20 שנים פלוס מינוס. הפוטנציאל של המתחם טמון במיקומו ובעובדה שקריית ביאליק היא עיר עם הגירה חיובית בצפון, המושכת משפחות צעירות. עם זאת, קיימת אי-ודאות רבה לגבי הצפיפות העתידית והאם תוגדל משמעותית. כיום, הצפיפות הממוצעת המתוכננת היא כ-4 וההמלצה היא לרכוש לפחות 250 מטר קרקע ליחידת דיור. רכישת שטח קטן יותר מבוססת על ציפייה להגדלה עתידית של כמות יחידות הדיור.

נתוני שוק

המספרים שמאחורי המתחם.

צפיפות ממוצעת מתוכננת4 יחידות דיור לדונם (ברוטו)

שטח קרקע מומלץ לרכישה ליחידת דיור250 מטר

לוחות זמנים להפשרה (הערכה נוכחית)20 שנים פלוס מינוס

קריית ביאליקעיר עם אחוז הגירה חיובי

סביבה ופרויקטים סמוכים

מה סביב המתחם.

שכונת הפרפר

שכונת גבעת הרקפות

התהליך שעברנו

חמישה שלבים — מאיתור לרישום.

איתור והערכה ראשונית

זיהוי הקרקע, סקירת הזכויות, בדיקת מצב תכנוני ראשוני מול מוקדי הוועדה.

בדיקת נאותות מלאה

בדיקה משפטית מעמיקה, חקירת שעבודים, היסטוריית עסקאות וזיהוי סיכונים.

שמאות וניתוח כלכלי

שמאות מקצועית, ניתוח השבחה צפויה, מס רכישה והוצאות מימוש.

ניהול עסקה ומסירה

ניהול המו״מ, ניסוח החוזה, ליווי עד הרישום בטאבו וקבלת ההחזקה.

ליווי לאחר רכישה

מעקב אחרי שלבי התכנון, התנגדויות, ועדות מקומיות וקידום הפשרה.

לקוח שמספר

״הצוות של יוני ליווה אותנו לאורך כל העסקה במתחם קדמת ביאליק. הבדיקה המשפטית והשמאית היו מקצועיות מאוד, וקיבלנו תמונה מלאה לפני שהורדנו צ׳ק.״

לקוח · קריית ביאליק

שאלות נפוצות על המתחם

לפני שאתם מחליטים.

מדוע המתחם הוסר מרשימת התוכניות של 'דירה להשכיר'?

המידע הנתון אינו מפרט את הסיבה המדויקת להסרה, אך מציין כי 'דירה להשכיר אינה מתכננת את מתחם קדמת ביאליק' ונכון ליום זה סימון המתחם ירד מהאתר.

האם יש למתחם פוטנציאל חזרה לתכנון של 'דירה להשכיר' בעתיד?

המידע הנתון מציין ש'יש מי שטוען שהכול פוליטיקה ודירה להשכיר תחזור בקרוב', אך אין לכך אישור רשמי וזהו בגדר ספקולציה.

מהו שטח הקרקע המינימלי המומלץ לרכישה במתחם, בהתחשב בצפיפות הנוכחית?

בהתבסס על צפיפות ברוטו של 4, מומלץ לרכוש לפחות 250 מטר קרקע. רכישה של פחות מכך מסתמכת על ציפייה עתידית להגדלת כמות יחידות הדיור.

מהם הסיכונים העיקריים בהשקעה במתחם 'קדמת ביאליק' כרגע?

הסיכונים העיקריים הם עיכובים תכנוניים, חוסר ודאות לגבי צפיפות עתידית, ריבוי תוכניות אחרות בקריית ביאליק העלולות להשפיע על קידום תוכנית זו, וצפי זמן בלתי ודאי להפשרה של למעלה מ-20 שנה.

האם חברות שיווק עדיין מוכרות קרקעות במתחם זה?

כן, המידע מציין כי 'אנו עדים כי חברות ממשיכות למכור במתחם כאילו דירה להשכיר מסמנת אותו לתכנון', וממליץ לבדוק את המצב עם משרדי 'דירה להשכיר'.

מהו היתרון הכלכלי העיקרי ברכישת קרקע במתחם בשלב מוקדם?

כניסה מוקדמת מאפשרת רכישה בעלות נמוכה יחסית בהשוואה לאזורים מפותחים, זאת בשל היות התכנית בשלבי תכנון ראשוניים ולא ביצוע מלא.

לא רק זה