קונים קרקע חקלאית? מי משלם את מס הרכישה, מס השבח והיטל ההשבחה

בקצרה: החוק קובע חלוקה ברורה: הקונה משלם מס רכישה והמוכר משלם מס שבח. היטלים נוספים כמו היטל השבחה ודמי הסכמה חלים בדרך כלל על המוכר, אך ניתן להתנות על כך בחוזה.

עסקת מקרקעין, ובמיוחד של קרקע חקלאית, מגלמת בתוכה פוטנציאל כלכלי גדול, אך גם חשיפה למגוון מיסים והיטלים. הבנה של חלוקת האחריות לתשלומים אלה היא קריטית לתכנון נכון של העסקה ולמניעת הפתעות לא נעימות בהמשך הדרך. החלוקה הבסיסית מעוגנת ב-חוק מיסוי מקרקעין, אך ישנם תשלומים נוספים שחשוב להכיר. [1] ראו גם: קרקע חקלאית להשקעה: כל היתרונות והחסרונות שחייבים להכיר.

מס הרכישה הוא מס שמוטל על עצם רכישת הזכות במקרקעין, והוא חל באופן בלעדי על הקונה. על פי מדריך רשות המיסים לתשלום מיסי מקרקעין, ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים, כמו קרקע חקלאית, שיעור המס הוא 6% משווי הרכישה. [2] למשל, ברכישת קרקע בשווי של מיליון שקלים, מס הרכישה יעמוד על 60,000 ש"ח. ראו גם: מהן הטעויות היקרות ביותר ברכישת קרקע לבנייה משותפת?.

ישנם מקרים חריגים המזכים בפטור או בהקלה, למשל בהעברה ללא תמורה לקרוב משפחה, אך בעסקה מסחרית רגילה, זהו הסכום שיש לצפות לו. את המס יש לשלם תוך 60 יום ממועד העסקה.

מס שבח מוטל על הרווח ההוני (ה"שבח") שנוצר למוכר מהעסקה. כלומר, זהו מס על הפער בין מחיר המכירה הנוכחי לבין המחיר שבו המוכר רכש את הקרקע בעבר, בתוספת הוצאות שהוצאו להשבחתה. חבות המס חלה על המוכר בלבד. שיעור המס עשוי להשתנות בהתאם למועד רכישת הקרקע על ידי המוכר, ויכול להגיע עד לכ-47% על השבח הריאלי. ראו גם: הקרקע שלכם הופקעה? המדריך המלא לזכויות ולקבלת פיצוי הוגן.

המוכר יכול לקזז מהשבח הוצאות רבות המוכרות על ידי רשות המיסים, כגון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, היטל השבחה ששילם ועוד, ובכך להפחית את חבות המס. [2]

טיפ פרקטי: כמוכרים, שמרו כל קבלה ותיעוד על הוצאות הקשורות לקרקע לאורך השנים. ייעוץ עם עורך דין או יועץ מס לפני המכירה יכול לעזור למקסם את ההוצאות המוכרות ולהפחית משמעותית את מס השבח שתשלמו.

בקצרה: היטל השבחה חל על בעל הנכס במועד אישור התכנית המשביחה, כלומר המוכר. עם זאת, הצדדים יכולים להסכים בחוזה שהקונה הוא זה שישלם את ההיטל, מהלך שמקובל במיוחד בקרקעות עם פוטנציאל הפשרה.

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר (תב"ע). בקרקעות חקלאיות, זהו נושא קריטי, שכן שינוי ייעוד הקרקע לבנייה מקפיץ את שוויה בעשרות ומאות אחוזים. [3] שיעור ההיטל הוא 50% מעליית השווי.

הכלל הבסיסי קובע שהחייב בהיטל הוא מי שהיה בעל הקרקע ביום אישור התכנית המשביחה. לכן, אם מוכר מחזיק בקרקע שתכנית עליה אושרה, הוא יחויב בהיטל בעת המכירה. עם זאת, הפסיקה והפרקטיקה מאפשרות לצדדים לקבוע בחוזה המכר שהקונה הוא שיישא בתשלום ההיטל. הדבר נפוץ במיוחד כאשר הקרקע נמכרת על בסיס הפוטנציאל העתידי שלה.

בקצרה: דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חלים על המוכר במקרה של קרקע בחכירה. מע"מ יחול רק אם המוכר הוא עוסק מורשה והעסקה היא חלק מפעילותו העסקית, ולא במכירה פרטית.

מלבד המיסים העיקריים, ישנם שני תשלומים נוספים שעשויים להיות רלוונטיים:

1. דמי הסכמה לרמ"י: אם הקרקע אינה בבעלות פרטית מלאה אלא בחכירה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), העברת הזכויות מהמוכר לקונה כרוכה בדרך כלל בתשלום "דמי הסכמה" לרמ"י. תשלום זה חל על המוכר (החוכר היוצא), ושיעורו הוא בדרך כלל שליש מעליית ערך הקרקע. [5] קיימים פטורים מסוימים, ולכן חשוב לבדוק את תנאי החכירה הספציפיים. לקבלת מידע על רכישת קרקע ישירות מרמ"י ניתן לעיין במדריך לשיווק קרקעות למגורים. [6]

2. מס ערך מוסף (מע"מ): ככלל, עסקת מכירת מקרקעין בין שני אנשים פרטיים פטורה ממע"מ. החבות במע"מ קמה רק כאשר המוכר הוא "עוסק", "חברה" או "מלכ"ר", והמכירה נעשית במהלך עסקיו. למשל, קבלן שמוכר קרקע שרכש כחלק מפעילותו העסקית יחויב במע"מ. [7] על פי מדריך כל זכות לרכישת קרקע חקלאית, חשוב לוודא את מעמד המוכר לפני סגירת העסקה. [8]

בקצרה: חוזה המכר הוא המסמך הקובע את החלוקה הסופית של התשלומים. למרות ברירות המחדל בחוק, ניתן ומומלץ לנסח סעיפים ברורים המגדירים מי נושא בכל תשלום, במיוחד בהיטל השבחה.

חוזה המכר הוא הזירה שבה הצדדים יכולים לעצב את החלוקה הכלכלית של העסקה. בעוד שאת חובת תשלום מס הרכישה (הקונה) ומס השבח (המוכר) לא ניתן להעביר, ניתן בהחלט להסכים מי יישא בנטל של היטל ההשבחה.

במקרים רבים בהם נרכשת קרקע חקלאית עם ציפייה להפשרה, מקובל שהקונה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה העתידי. הדבר מגולם במחיר הקרקע

• המוכר מסכים למחיר נמוך יותר, והקונה "מהמר" על ההשבחה העתידית ומוכן לשלם את ההיטל בבוא היום. הסכמה כזו חייבת להיות מנוסחת באופן ברור ומפורש בחוזה המכר כדי למנוע מחלוקות עתידיות. ראו גם: כמה זמן לוקח למכור קרקע חקלאית ומהם השלבים בתהליך?.

בקצרה: לפני חתימה על חוזה, חובה לבצע בדיקה משפטית ותכנונית מקיפה, הכוללת בדיקת נסח טאבו, תב"עות חלות ועתידיות, ותנאי החכירה מול רמ"י (אם רלוונטי).

הדרך הטובה ביותר להימנע מהפתעות היא לבצע "שיעורי בית" יסודיים לפני שמתחייבים לעסקה. ליווי של עורך דין המתמחה במקרקעין הוא הכרחי בשלב זה. הנה רשימת הבדיקות החיוניות: ראו גם: מתעניינים בקרקע חקלאית? אלו כל הבדיקות שאתם חייבים לעשות לפני הרכישה. ראו גם: השקעה בקרקע חקלאית: הזדמנות פז או סיכון מיותר?.

1. בדיקת נסח טאבו/אישור זכויות: יש לוודא מי רשום כבעל הזכויות, ואם קיימים עיקולים או שעבודים על הנכס.
2. בדיקה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה: חשוב לבדוק את המצב התכנוני העדכני של הקרקע. האם יש תכניות בתוקף? האם הוגשו בקשות לשינוי ייעוד? האם צפוי לחול היטל השבחה?
3. בדיקה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י): אם מדובר בקרקע מנהל, יש לבדוק את חוזה החכירה, לוודא אם נדרשים דמי הסכמה או דמי היוון, ומה התנאים להעברת הזכויות.
4. בדיקת חבויות מס צפויות: מומלץ לבצע יחד עם עורך הדין סימולציה של המיסים וההיטלים הצפויים לשני הצדדים. במקרים מסוימים, ניתן אף לפנות לרשות המיסים לקבלת החלטת מיסוי מקדמית (פרה-רולינג).

ביצוע בדיקות אלו ייתן לכם תמונה מלאה ובהירה של העלויות האמיתיות הכרוכות בעסקה ויאפשר לכם לנהל משא ומתן מושכל ולהיכנס להשקעה בביטחון.

בקצרה: הצעד הראשון הוא לא לחתום על שום מסמך מחייב לפני קבלת ייעוץ משפטי מקצועי. עורך דין מנוסה יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות וידאג שהאינטרסים שלכם מוגנים בחוזה.

רכישת קרקע חקלאית היא השקעה מורכבת עם פוטנציאל גדול. חלוקת המיסים וההיטלים היא חלק מרכזי בעסקה, והבנה שלה יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים. אם אתם שוקלים עסקה כזו, הצעד החשוב ביותר הוא לפנות לעורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין והקרקעות החקלאיות. משרדנו מלווה רוכשים ומוכרים ומסייע להם להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה החלקה, הבטוחה והמשתלמת ביותר עבורם.

אין באמור משום ייעוץ משפטי. המידע נכון למועד הפרסום וכפוף לנסיבות פרטניות. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוסמך. התוכן נסקר ואומת מול מקורות רשמיים המופיעים ברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יוני לוי, מייסד ובעלים.

מי משלם את המיסים בקניית קרקע חקלאית, הקונה או המוכר?

ככלל, הקונה משלם מס רכישה (6% מערך הקרקע) והמוכר משלם מס שבח על הרווח שלו. היטל השבחה חל על המוכר אך ניתן להעביר את התשלום לקונה בחוזה. תשלומים אחרים כמו דמי הסכמה לרמ"י חלים גם הם על המוכר.

כמה מס רכישה משלמים על קרקע חקלאית?

שיעור מס הרכישה על קרקע חקלאית, כמו כל מקרקעין שאינו דירת מגורים, עומד על 6% משווי הרכישה. למשל, על קרקע בשווי 2 מיליון שקלים, מס הרכישה יהיה 120,000 ש"ח.

האם אני כקונה יכול לשלם את היטל ההשבחה במקום המוכר?

כן. למרות שברירת המחדל בחוק קובעת שהיטל ההשבחה חל על מי שהיה בעל הנכס בעת אישור התכנית (המוכר), הצדדים יכולים להסכים בחוזה המכר שהקונה יישא בתשלום. הדבר מקובל מאוד בעסקאות של קרקעות עם פוטנציאל הפשרה.

מתי צריך לשלם דמי הסכמה לרמ"י?

דמי הסכמה נדרשים כאשר מעבירים זכויות חכירה בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). התשלום חל בדרך כלל על המוכר (החוכר) ומהווה תנאי להשלמת העברת הזכויות לקונה. לא בכל העברה נדרש תשלום, ויש לבדוק כל מקרה לגופו.

האם אדם פרטי שמוכר קרקע חקלאית צריך לשלם מע"מ?

לא. על פי חוק מס ערך מוסף, אדם פרטי שמוכר נכס באופן פרטי, והמכירה אינה חלק מפעילותו העסקית, פטור מתשלום מע"מ. החבות במע"מ קמה רק כאשר המוכר הוא 'עוסק' (כמו חברה קבלנית) והעסקה היא חלק ממהלך עסקיו.